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貧乏人は麦を食え。年収200万円時代を生きる方法。-bobcoffeeの麦食指南

年収200万以下の人に送る、それ以上の人は行わないでください。(健康に関することは除く)

不動産投資が基本的におすすめできない理由。

ゼロから始めた不動産投資生活
http://blog.gatsby.site/

アパート経営って猛烈に大変ですよね - しんまは今日も損切りいいぃwww
http://fxshinma.hatenablog.com/entry/2016/09/08/201740

に関連しての話

 

基本的にこれからの日本を考えた場合に

不動産投資はオススメできないということです。

 

不動産投資ということは投資して費用を回収しなければいけませんが

日本は2020年を境に急激に人口減少が進みます。

 

(2)将来推計人口でみる50年後の日本|平成24年版高齢社会白書(全体版) - 内閣府
http://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2012/zenbun/s1_1_1_02.html

将来推計人口でみる50年後の日本

将来推計人口とは、全国の将来の出生、死亡及び国際人口移動について仮定を設け、これらに基づいて我が国の将来の人口規模並びに年齢構成等の人口構造の推移について推計したものである。以下、平成24(2012)年1月に国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の将来推計人口」における出生中位・死亡中位推計結果(以下、本節においてはすべてこの仮定に基づく推計結果)を概観する。

ア 9,000万人を割り込む総人口

我が国の総人口は、今後、長期の人口減少過程に入り、平成38(2026)年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、60(2048)年には1億人を割って9,913万人となり、72(2060)年には8,674万人になると推計されている(図1-1-3)。

イ 2.5人に1人が65歳以上、4人に1人が75歳以上

一方で、高齢者人口は今後、いわゆる「団塊の世代」(昭和22(1947)~24(1949)年に生まれた人)が65歳以上となる平成27(2015)年には3,395万人となり、「団塊の世代」が75歳以上となる37(2025)年には3,657万人に達すると見込まれている。その後も高齢者人口は増加を続け、54(2042)年に3,878万人でピークを迎え、その後は減少に転じると推計されている。

 

表を見てもらえばわかりますが

2010年→2020年 約500万人減

2020年から10年毎に約1000万人減となっています。

 

人が居なくなるということは

住む人が居なくなるということです。

 

借り手が激減する上に

亡くなった方が所有していた不動産が市場に溢れるということになります。

 

当然、不動産価格が下落しますから

仮に売却を考えた場合に取得金額を確保することが難しくなります。

価値が下がった分を家賃収入から得ないと損する形になりますね。

 

借り手が付きづらくなる上に市場価値が下がるわけで

売ろうにも買い手が付きづらい市場環境は

トリプルパンチなわけです。

 

更にもし東京都内のように局所的に地価が上がる場所を購入して

譲渡益を得ようとしても

不動産の譲渡は5年以下の短期保有の場合には

高い所得税と住民税が払わないと行けません。

 

お役立ちガイド|住友不動産販売
http://www.stepon-contents.jp/

保有期間と税率P42
http://www.stepon-contents.jp/zeikin/pdf/sumai/11.pdf

保有期間が短期の場合(分離短期譲渡所得)

=所得税 30%、住民税 9%の税率

保有期間が長期の場合(分離長期譲渡所得)

=所得税 15%、住民税 5%の税率

 

 株の場合は利益に対して20%の課税ですから

5年以下だと株式より税金を持っていかれるということですね。

また、売る時に買い手がすぐ付くかも不透明です。

 

地価が下がる局面での不動産投資というのは

利用価値によって利益を得るしかありません。

大半の人にとっては自分が使い続けるしかないでしょう。

 

不動産投資をする事で利益がある人といえば

住宅ローン減税で所得税の減税を活かせられるほどの収入がある人

不動産の取得を経費として計上できる企業

といった所でしょうから

節税方法の一種として捉えるべきです。

 

不動産投資は空室リスク、管理の手間、売却時損益を考えると

一般人が手を出すようなものではありません。

 

今後の日本を考えた場合に不動産は投資として考えず

自分で利用し小規模住宅地の減額を利用して相続税減税することで

少しでも資産を残す程度のものと考えましょう。

 

関連

財産を相続したとき|税について調べる|国税庁
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_4.htm